Errores comunes que deben evitar los novatos en la venta de casas
Hay muchos problemas en los que te puedes meter como promotor inmobiliario novato. Hay que saber mucho sobre los costes de cierre, las normas fiscales para el flipping, los tipos hipotecarios actuales y un sentido agudo (a menudo innato) de lo que se vende y lo que no.
Evite los siguientes 5 errores comunes que se enumeran a continuación, o le costará.
1. Compra con tu instinto, no con tu corazón
Este es un problema común que destruye a muchos promotores novatos. Utilizar el instinto y no el corazón es lo que hace que uno se enamore de una propiedad, un espacio precioso en el que se ve a sí mismo instalándose y formando una familia, pero que, en cambio, lo compra para convertirlo en una propiedad de alquiler. La apariencia y el espacio interior son importantes, pero siempre hay que utilizar las «3L» de la venta al por menor cuando se compra un flip: ¡ubicación, ubicación, ubicación!
Comprar una propiedad porque te da una sensación cálida y difusa, sin tener en cuenta la zona en la que se encuentra es un gran error. Las casas cercanas a los puntos de tránsito, las escuelas, los restaurantes (es decir, lo esencial y los servicios) suelen venderse o alquilarse más rápido.
Tampoco caiga en la tentación de lanzarse a comprar en zonas rurales acogedoras y en crecimiento que puedan albergar la promesa de un futuro auge. Puede quedarse atascado con estas propiedades durante mucho tiempo, inmovilizando su inversión y creando una situación en la que podría tener que bajar el precio sustancialmente sólo para alcanzar el equilibrio y seguir adelante.
Si tiene el capital, o planea beneficiarse de una exención del impuesto sobre las plusvalías viviendo en una propiedad de este tipo durante 2 a 5 años, el riesgo puede valer la pena por la posible recompensa futura.
2. ¿Renovación de bajo presupuesto? Planea bajar también el precio de venta, ¡considerablemente!
La renovación de una casa conlleva muchos detalles. La mayoría de los cambios requieren una actualización previa a la venta. Después de todo, es difícil encontrar una gran oportunidad en una casa que esté completamente modernizada y lista para mudarse, ¿verdad?
Una mentalidad excesivamente ávida de dinero y de reducción de costes suele llevar a comprar los accesorios, adornos, pintura y otros materiales de acabado más baratos. El resultado final es una casa que no se vende o que recibe ofertas de compradores que consideran la casa barata como un «piso de segunda mano», es decir, personas que le habrían comprado a usted sin las renovaciones a precio de ganga en las que invirtió. Si a esto le añadimos el coste de la instalación (de los contratistas o de su tiempo) de los materiales baratos, tenemos una gran receta para obtener un beneficio final nulo.
3. No seas un vendedor rapaz
Este problema puede ser tanto culpa de un agente inmobiliario demasiado entusiasta como del codicioso comprador. La sobrevaloración de una casa, como tantos otros errores de los novatos, puede dejarle con la soga al cuello, con varias tasas, impuestos y costes de renovación indefinidos.
HouseHop.co.uk sugiere obtener un mínimo de 3 valoraciones distintas antes de decidir el precio inicial de cualquier propiedad. Yendo un poco más allá, la empresa de adquisición de propiedades sugiere que, cuando se busque el mejor agente inmobiliario para vender una propiedad, se ignore siempre a los que hacen valoraciones elevadas en favor de los que tienen una estimación más modesta del valor de la propiedad. Los agentes que sobrevaloran las casas acaban por no cumplir lo prometido a la hora de cerrar el trato, si es que consiguen vender la propiedad.
4. Hay una temporada para todo
El tiempo lo es todo cuando se trata de conseguir el mejor precio. Las casas que permanecen en el mercado durante mucho tiempo son el principal objetivo de los compradores frugales y de los especuladores que se lanzan a hacer ofertas bajas. Por diversas razones, esta realidad puede hacerle vulnerable a ser, o sentirse, forzado a vender con un descuento.
La mayoría de los agentes inmobiliarios le dirán que la primavera y el otoño son las mejores épocas del año para vender, pero realmente tiene que investigar por su cuenta la zona en la que se encuentra la propiedad. En muchas zonas de Florida, por ejemplo, las épocas de mayor venta son de noviembre a abril (desde el invierno hasta el comienzo de la primavera).
Los jueves son el mejor día para poner una vivienda en venta: cuando llegue el sábado, es más probable que la propiedad tenga un precio de cierre alto debido al poco tiempo que lleva en venta. Los anuncios frescos atraen a los compradores hambrientos de casas mucho más que una encimera de mármol o una chimenea de madera funcional.
Este artículo de Time advierte que enero es el peor momento para ser vendedor en la mayoría de los lugares, pero puede ser el mejor momento para encontrar propiedades deprimidas o infravaloradas.
5. Olvídate de los toques personalizados
De la misma manera que rara vez encontrarás un buen chollo con el corazón, probablemente no venderás uno si lo vistes de la manera que te gustaría si vivieras en la casa. Puedes leer las tendencias de decoración actuales hasta que se te ponga la cara de gallina, pero las paredes blancas y brillantes (que son más fáciles de pintar) tendrán muchos más compradores que las de color turquesa o malva.
Los toques personalizados suelen costar (mucho) más de lo que añaden en valor. Deje a los compradores un lienzo en blanco con el que trabajar, y podrán visualizar el resultado final que buscan en su casa mucho más fácilmente.
¿Por dónde empezar?
Antes del magnate Donald Trump estuvo su padre, el magnate inmobiliario Fred Trump. Sin las amplias enseñanzas de su padre, «The Donald» quizá nunca hubiera pasado de vender casas en Cincinnati a construir áticos de lujo y rascacielos corporativos en Nueva York.
Encuentra un mentor. Alguien que ya haya perdido y ganado unos cuantos dólares volteando propiedades. Aprende cómo identifican las propiedades, negocian los cierres, aseguran una financiación asequible, determinan un plan de renovación, establecen presupuestos, encuentran contratistas y agentes inmobiliarios, etc.
La venta de inmuebles no es un sector en el que quieras lanzarte de cabeza.